Makaleye geçmeden önce kira sözleşmesinden kısaca bahsedelim.
Kira sözleşmesi tanımı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesinde de belirtildiği üzere kiraya verenin verdiği şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı kabul ettiği ve kiracının da belirlenen bedeli ödemeyi kabul etttiği karşılıklı imzalanan sözleşmedir.
Kira sözleşmesi hazırlarken mal sahibi kâr amaçlı, kiracı ise hizmet alma amaçlı olarak bu sözleşmeyi imzalar.
Ancak bazı kurallara dikkat edilmesi gerekir. Bu kurallara riayet edilmezse malesef kiralama işlemi hem mal sahibi hem de kiracı için zaafları olan ve sorun çıkarabilen bir sürece dönüşüyor.
Önemli bir hukuki belge olan kira kontratı imtina ile hazırlanmalı ve aşağıdaki kurallara dikkat edilmelidir.
Böylece sağlıklı bir kiralama işlemi sürdürülecektir.
Bu makalemizde kiracı ve mal sahiplerinin kira sözleşmesi hazırlarken en çok düştüğü 15 hatadan bahsedeceğiz.
1. Kiralanacak mülk ve malik bilgileri belirtilmeli
İlk ve öncelikli olarak kira kontratında kiralanacak mülkün bilgileri tüm detayları ile verilmelidir. Buna metrekare ve açık adres de dahildir.
Ayrıca malik kim ise onunda kişisel bilgileri detayları ile eklenmelidir. Bu en temel aşamadır.
Mülk ve malik detayları ve adres eklendikten sonra bir sonraki aşamaya geçilebilir.
2. Kira bedeli belirlenmeli
Kira sözleşmesinin en temel diğer maddesi de kira bedeli olacaktır. Tam olarak yıllık ve aylık hangi tutarda ve hangi para biriminde para tahsil edilecekse bu sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
Kira bedelinin ne şekilde ödeneceği de yine belirtilmesi gereken bir diğer husustur.
3. Kiranın ödeme zamanı net olmalı
Kiranın hangi periyotlarla ödeneceğini de belirtmek gerekir.
Örneğin kira 3 ayda bir veya aylık olarak tahsil edilmek istenebilir. Bu durumda bunu da sözleşmeye eklemek yerinde olacaktır.
Yine kira müddeti de yani sözleşmenin süresi de şaibe olmaması açısından eklenmesi gerekmektedir.
Örneğin kira müddeli 1 yıl olacaksa bunu hem yazı hem de rakamla belirtmek uygun olacaktır.
4. Kiranın yatırılacağı banka bilgileri eklenmeli
Kiranın yatırılacağı banka hesap bilgilerinin yani hesap numarası ya da İBAN adresinin sözleşmede yer alması gerekmektedir.
Burada dikkat edilmesi gereken bir nokta vardır.
500₺ ve üzeri kira bedellerinin ya banka ya da PTT üzerinden ödenmesi zorunluluğu bulunmaktadır.
Dolayısıyla bu miktarı aşan bir bedel söz konusu ise mutlaka banka veya PTT ile ödeme almak gerekecektir.
5. Kira artış oranı maddesi eklenmeli
Kiraya veren kişinin yani malikin kendini garantiye alması için sözleşmeye madde olarak eklemesi gereken bir diğer kalem de kira artış oranıdır.
Kira artış oranı eklenerek ne ölçüde bir artış yapılacağı belirtilmelidir.
6. Depozito detayları sözleşmeye eklenmeli
Sözleşmede eğer depozito alındıysa bu miktar da belirtilmelidir.
Depozito 3 aylık kira ücretinden fazla olmamalıdır.
Ve alınan depozito vadeli mevduat hesabında tutulmalıdır.
Bunun haricinde yine önemli bir husus olarak bu depozito eğer iade edilecekse hangi şartlarda iade edileceği veya iade edilmeyecekse de bunun belirtilmesi gerekmektedir.
7. Sözleşme süresi belirlenmeli
Sözleşme süresi yine çok önemli kalemlerden bir tanesidir. Ne kadar süre sözleşmenin geçerli olacağını madde olarak eklemek iki taraf için de faydalı olacaktır.
Aksi takdirde sözleşmenin geçerliliği açısından belirsizlik durumu ortaya çıkacaktır.
8. Demirbaş açıkça kira kontratında yer almalı
Demirbaşın sözleşmeye eklenmesi elzem bir husustur. Kira sözleşmesi sonrası mülkün içindeki eşya ile ilgili olarak herhangi bir dava konusu olmaması için kiralanan mülk ile beraber teslim olacak demirbaş eksiksiz olacak şekilde sözleşmede yer almalıdır.
Böylecek hem malik hem de kiracı açısından bir boşluk olmayacaktır.
9. Kullanım hakkı devri konusu belirtilmeli
Bir diğer husus olan kiracının kiraladığı mülkü alt kiraya yani kullanım hakkını verip verememesi konusudur.
Bundan da sözleşmede bahsedilmedilir.
Malik kiraya verdiği mülkün alt kiraya verilmesini istemiyorsa bunu madde olarak belirtmelidir.
Dolayısıyla istenmeyen kiracılardan kaçınılmalıdır.
Detay gibi görünse de önemli hususlardan bir tanesi de kullanım hakkı devri meselesidir.
10. Konut teslimi ve kiracı durumu sözleşmeye eklenmeli
Konut teslimi konusu da oldukça önemli bir husustur. Konutun hem kiracıya nasıl ne ne şekilde teslim edileceği ve hatta söz konusu konutun resimleri çekilmek suretiyle ilk teslim garantiye alınmalı.
Yine aynı şekilde kiracının da ne şekilde teslim edeceği bir madde ile uygun şekilde açıklanmalı.
11. Kira kontratının feshi maddesi eklenmeli
Kira sözleşme feshi de çok mühim bir konu olup kontratın nasıl, hangi şartlarda, kim tarafından, ne şekilde fesih edileceği belirtilmelidir.
Fesih maddesi belirtilmediğinde oluşacak anlaşmazlıklarda dava yoluna gidilebilmektedir.
Dolayısıyla açık ve seçik şekilde sözleşmenin feshi bir veya birden fazla madde ile detaylandırılmalıdır.
12. Tadilattan bahsedilmeli
Eğer malik tadilat ile uğraşmak istemiyorsa kiraya verdikten sonra oluşan hasarlar veya mülke herhangi tadilat işlemi yapılmak istendiğinde sorumlunun kiracı olacağına dair bir madde eklenebilir.
Böylece tadilat konusunda yaşanacak olası ihtilafın önüne geçilir. Tadilatın kapsamından da bahsedilmeli.
Ayrıca sözleşmenin erken feshi durumunda tadilatla ilgili yükün kime kalacağı da yine maddeler arasında yer verilmesi gereken bir diğer konudur.
13. Noter aracılığıyla kira sözleşmesi yapmak önemli
Sözleşmeyi noter kullanarak yapmak olası sorunları ve sahte sözleşme durumunu ortadan kaldırmak için önemlidir.
Aynı şekilde sözleşme süresi bittiğinde mülkün boşaltılması sürecinde sorun yaşanmaması ve hızlı işlemesi için noter aracılığıyla tüm sözleşme işlemlerini yapmak çok yerinde olacaktır.
14. İmza hususuna dikkat edilmeli
İmza hususu çok önemlidir. Sözleşmede hem kiraya verecek olan kişinin hem de kiracının ıslak imzası bulunmalıdır.
Hatta kefil olacak bir kişi varsa bu kişinin de ıslak imzası bulunmalıdır.
Ayrıca önemli noktalardan bir tanesi de imzaları yetkili ve ilgili kişilerin imzalaması ve imzaların gerçek olup olmadığının kontrolüdür.
İsteğe bağlı olarak kişinin imza beyannamesi veya imza sirkülerine bakılabilir ve imza teyit edilebilir.
Böylelikle ince bir husus olan imza meselesi de çözülmüş olur.
15. Sözleşmenin muhafazasına önem verilmeli
Sözleşme tüm kurallara uygun yapılmış olsa dahi ve hatta tüm maddeler titizlikle eklenmiş olsa dahi dikkat etmeniz gereken son bir nokta daha var. O da sözleşmenin muhafaza edilmesi.
Sözleşmeyi güvenli bir yere koymanız gerekir.
Hatta sözleşmenin süresi bitmiş olsa bile sözleşmeyi saklamak her iki tarafın da faydasına olacaktır.
Çünkü sözleşme bitmiş olsa dahi bir şekilde dava yolu açık olabilir.
Çeşitli şekillerde iki taraftan biri mağdur olabilir. İşte bu muhtemel mağduriyetlerden korunmak için sözleşmeyi saklamanızı şiddetle tavsiye ediyoruz.
